CerFrance Mise à disposition d’un bâtiment agricole hors bail rural

Dans la plupart des situations, une exploitation agricole, si elle n’est pas propriétaire de ses bâtiments, les loue au travers d’un bail rural soumis à une réglementation spécifique à caractère impératif : le statut du fermage. Parfois, le propriétaire des bâtiments accepte de les mettre à disposition de l’exploitation mais ne souhaite pas être tenu par ce statut du fermage. Le propriétaire peut alors recourir au prêt à usage.

Qu’en advient-il alors pour l’exploitation agricole ? Prêt à usage, commodat, mise à disposition gracieuse… quelle que soit l’appellation retenue, il s’agit d’un contrat soumis au Code civil (et non au Code rural comme l’est le bail à ferme) par lequel le préteur (propriétaire) laisse à l’emprunteur (l’exploitation) le droit d’utiliser son bien sans rien attendre en retour, sauf de l’entretenir et de lui restituer en l’état, à l’expiration du contrat.

Ce type de contrat ne répond à aucun formalisme particulier et peut ainsi n’être que verbal : la preuve de son existence sera difficile à apporter. Le commodat offre aux parties une certaine souplesse. Il leur appartient en effet de définir librement les conditions de la mise à disposition. Le Code civil prévoit certaines règles spécifiques qui demeurent aménageables. Les parties peuvent alors y déroger par des règles particulières qui leur sont propres. Le contrat indique notamment la durée de la mise à disposition du bâtiment ; cette dernière est libre. Le Code civil prévoit simplement que le prêt est consenti, à défaut de stipulation particulière, pour l’usage pour lequel le bien a été prêté. C’est ainsi qu’en matière de mise à disposition de bâtiments, faute de précision contraire des parties, le contrat est conclu pour un an. Le prêt est fondé sur une notion de précarité. L’emprunteur ne dispose, en principe, d’aucun droit à renouvellement du prêt. Les modalités de congé, en cas de renouvellement tacite, sont facilitées puisqu’un simple congé par lettre recommandée suffit. Aucun motif spécifique n’est exigé. Le prêteur peut reprendre son bien pour le mettre à disposition d’un tiers, l’emprunteur ne peut pas s’y opposer. Il en est de même en cas de vente du bien, ce prêt ne confère pas de droit de préemption. Un délai de prévenance “raisonnable” doit néanmoins être respecté.

Le prêt à usage répond à un principe de gratuité. Le non-respect de cette caractéristique entraîne la requalification de la convention en bail rural soumis au statut du fermage. Le prêt devient à caractère onéreux dès lors que l’emprunteur offre une contre-partie au préteur. Il peut s’agir d’une somme d’argent, de la réalisation d’un service particulier, d’un avantage en nature : bois, bouteilles de vin, denrées alimentaires… De la même façon, le fait de faire participer l’emprunteur aux factures et impôts fonciers relatifs au bien prêté constitue une violation du caractère gratuit de la mise à disposition et entraînera une disqualification du prêt à usage. En conséquence, la moindre contrepartie peut donc entraîner la requalification du prêt à usage en bail rural.

Dans le cadre du prêt à usage, les dépenses d’entretien incombent à l’emprunteur qui doit maintenir le bien prêté en bon état de conservation afin qu’il ne se dégrade pas. Il ne peut pas, sauf décision contraire entre les parties, demander au prêteur le remboursement des dépenses d’entretien qu’il réalise quand bien même elles auraient permis une amélioration du bien prêté. Le prêt à usage offre ainsi de nombreux avantages au propriétaire d’un bâtiment qui conserve la disponibilité de son bien et lui assure d’être entretenu. L’exploitation agricole n’est, à l’inverse, jamais assurée de disposer du bâtiment sur le long terme, sauf à obtenir la requalification en bail du prêt, encore faut-il qu’il ne s’agisse alors pas d’un véritable prêt.