Optimiser l’exploitation de son foncier : l’échange des terres

Réduction des coûts et du temps de transports, optimisation des rotations, travail facilité… Un parcellaire regroupé offre de nombreux avantages pour l’exploitant agricole. D’autant que cela donne une plus-value non négligeable dans le cadre d’une reprise d’exploitation.
Pourtant malgré cela, il y a encore trop peu d’acte d’échange de terres entre exploitants.
Selon la situation, il existe deux modalités pour échanger des parcelles : l’échange en propriété et l’échange en jouissance.
Mais alors quelles différences entre ces deux notions ?
La procédure d’échange en propriété est régie par les articles L124-1 et suivants du code rural.
Cette procédure est soumise à un certain formalisme. Le projet doit être approuvé par une commission d’aménagement ; doit concerner que des immeubles ruraux situés dans un même canton ou dans un canton et une commune limitrophe ;
L’acte constatant l’échange doit en outre reprendre certaines indications. Sur ce point il est fortement conseillé de faire appel à un notaire pour rédiger l’acte.
Ce formalisme pouvant paraître contraignant existe avant tout pour éviter les abus. En effet, l’échange de parcelles n’est pas soumis à certains droits de préemption.

Les parties s’entendent sur la surface et la valeur des biens échangés.
Si ces biens sont de tailles différentes, une soulte sera alors versée au propriétaire qui voit sa surface réduite au titre de compensation.
L’entente sur la valeur des biens échangés constitue le frein le plus important à ce système.
L’appel à un expert foncier peut permettre alors de s’accorder sur cette valeur.

L’échange en jouissance régi par les articles L411-39 et suivants dudit code, permet à un exploitant titulaire d’un bail d’échanger des terres louées avec un autre exploitant.
Cet échange ne peut concerner la totalité du bien loué que si la surface de celui-ci n’excède pas le cinquième du seuil de surface, défini par le schéma directeur régional des exploitations agricoles soit plus de 13,4ha.
Pour ce faire, le fermier devra notifier au propriétaire le projet d’échange par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le propriétaire qui s’oppose à l’échange doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de 2 mois à compter de la réception du projet du preneur.
S’il ne le fait pas, il est réputé avoir accepté l’opération.
Le fermier qui ne réalise pas cette notification peut encourir la nullité de l’opération et la résiliation de son bail en cas de préjudice pour le propriétaire.

Quelles sont les conséquences pour le propriétaire de ce changement ?
Le propriétaire n’a aucune conséquence. En effet, il n’y a pas de sous location ni de transfert de bail.
Le fermier en place reste le seul titulaire du bail, il devra continuer à payer l’intégralité du loyer et toujours garantir le bon entretien et la bonne exploitation du fonds. Et ce même sur les parcelles échangées.