Votre propriétaire souhaite vendre ses terres et a trouvé un acheteur.
En votre qualité de fermier, vous disposez d’un droit de préemption. Ce droit permet au fermier d’acheter prioritairement et sous conditions les biens loués.
Il ne peut être cédé. Toutefois, le preneur peut subroger un descendant, son conjoint ou son partenaire de PACS dans ses droits.
Selon l’article L412-5 du code rural, « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Il doit en outre ne pas dépasser une superficie, correspondant à 3 fois le seuil de surface défini par le schéma régional des exploitations agricoles et compris entre le tiers et une fois la SAU régionale moyenne.
Le fermier doit pouvoir justifier d’un titre de location ou de tout élément de preuve permettant de reconnaître son statut de fermier. Si le propriétaire ne reconnaît pas votre statut en l’absence de bail écrit, vous devez alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir cette reconnaissance.
Il appartient au notaire de notifier le projet de vente et non au propriétaire. Cette notification est adressée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Elle doit préciser les charges, le prix, les conditions demandées ainsi que les modalités de la vente projetée. Ainsi, si le propriétaire venait à vendre plusieurs lots, le fermier doit connaître le montant du lot dont il est fermier. Une somme globale ne pourrait pas être donnée sauf à ce que les biens soient dans un lot indivisible.

La notification faite vaut offre de vente. Le fermier doit répondre dans les 2 mois de la notification. Plusieurs options s’offrent à lui :

  • soit il renonce à son droit : Le fermage se poursuit alors avec le nouveau propriétaire.
  • soit il accepte l’offre de vente : Afin de sécuriser la vente, il doit informer de son souhait d’acheter par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le preneur accepte donc la vente au prix et conditions notifiées. Il s’engage en outre, pendant 9 ans au moins à exploiter personnellement les biens.
  • soit il fait application de son droit sous conditions. Le preneur doit notifier au propriétaire sa volonté d’acheter les biens sous réserve d’une modification judiciaire du prix ou des conditions de la vente. Dans ce cas, il considère que le prix ou les conditions de la vente sont exagérés et doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. La réponse au propriétaire et la saisie du tribunal doivent se réaliser dans les 2 mois de la notification faite par le notaire.

L’évaluation du prix est faite après enquête et expertise et en prenant en compte la moins-value (environ 20 % de la valeur du bien) résultant de l’existence d’un bail au jour de la vente.
Aucune des parties ne pourra obliger l’autre à vendre les biens selon le prix fixé par le tribunal. Le propriétaire pourra toujours renoncer à la vente du bien.
Vous n’avez pas été informés de la vente des parcelles dont vous êtes locataires ? Si une vente a été réalisée et que vous n’avez pas reçu de notification, vous disposez de 6 mois pour saisir le tribunal et demander l’annulation de l’acte de vente.